据上海证券报的消息，9月4日的国常会释放了重要信号。坚持稳健货币政策并适时预调微调，加快落实降低实际利率水平，及时运用普遍降准和定向降准等工具。

这里释放的信号就非常明确了。

其一是多种工具，降低利率，普遍降准，定向降准。

其二是动作，已经明确了要“加快落实”。

所以，预计央行很快在降准降息上会有所动作。其中，降息的动作会小一些，实际上从LPR的推出，降息已经先行了，央行直接下调基准利率的概率要稍微小一些，但降准基本上已经板上钉钉。

当然，资金必定会更多用于普惠金融，加强对实体经济特别是小微企业的支持。不过我们关心的是仍然是对房地产的影响，通常情况下，定向降准属于“滴灌”，普遍降准属于“漫灌”，后者对房地产也有利好。

但现在情况有点不大一样。因为高层同样多次说过“房住不炒”，房地产不能成为短期刺激经济的手段等等。而且从上半年到现在，资金流向房地产受到极大限制，好多开发商都已经不敢拿地了，购房者层面，我们之前也分析过，房贷利率后续会保持涨势。

不过，我们还是要回到“普遍降准”上来。直接给房地产当然不行，但从控制资金流向上，定向降准要更精确一点，普遍降准，就不那么精确了。要想密不透风，难度非常大。

举个最简单的例子，为什么消费贷，二次抵押贷这么难杜绝。就是因为有利益存在，只要楼市可期，总归有人想办法通过各种名义的贷款来把资金投向楼市，而银行很难完全追踪到资金的最终流向。

而开发商层面，其实也有办法获得利好，比如很多开发商目前都在搞多元化经营，他们同样可以以非地产项目的名义来申请融资。

如果说以上是我们的推论，但我们回溯过往，降准对楼市的利好也是有迹可循的。最直接的表现是2018年10月和2019年1月份央行两次定向降准，随后楼市如何表现，我想各位已经非常清楚了。

小阳春过了头，才会有今年678月份的修正。

从基调和氛围上来看，现如今资金流向房地产的难度必然要更大，都立了军令状的，有红线摆在那。但是从预期来看，降准无论如何都是利好，对房地产也是如此。

某种程度上，这也算是对8月份年中报告会，各家房企看衰后市的一种回应，喂一点定心丸，一切都是为了稳住房地产。这里面要协调的太多了，要微调的也太多了，既要给房地产戴紧箍咒，也不能一直念下去。大势不该，但微刺激这种事并不意味着不可行，一切都是为了稳。

我们曾说过，如果政策不改，2019年接下来这几个月，地产商们日子会非常难过，一方面要完成年初制定的销售目标，另一方面又面临偿债压力。大面积降价促销是大概率事件。但随着普遍降准的消息释放出来，地产商们心里又会踏实许多，至少现金流层面可能会舒服一线，进而影响到推盘的营销策略。

房地产仍然是典型的政策市，明白这一点，非常重要。

来源：楼市微观察

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